「田舎だから口約束で大丈夫」!?
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以下の場合は契約書を作ることを強くお勧めします。

 





1、契約期間が長期に渡ることが予想される場合
・契約の実質的な当事者は、将来変わる可能性があります。
・月日とともに人の記憶は薄れ、気持ちは変わります。 



◆企業等との契約
・相手が企業の場合は担当者が変わることがあります。
・契約内容を追加、変更した場合は「覚書」も必ず作ります。
→「口約束」が引き継がれなかった場合(ほとんどの場合がそうでしょう)、相手方が「知らない」「聞かされていない」などと主張することは起こりえます。

◆不動産の賃貸借契約
・投機目的の建物は転売により大家さんが変わることが予定されている物件です。
・相続により、親族が新たに大家又は地主になる場合があります。


最初の大家さんと交わした約束は新しい大家さんにも引き継がれますが、

例えば、
・最初から壊れている部分を承知している
・「リフォームは自由」
・「○○費は大家が負担する」

などこれらの「特約」を後から証明をするためには、その約束を文書にして残しておかなければなりません。

◆約束が実行されるのがかなり先である場合
典型的なのは金銭の貸し借りですが、農地の売買など、手続きの完了を待って引き渡しをされるのが1年後~になるという場合もあります。
月日とともに人の記憶は薄れ、気持ちは変わりますので、記憶違いや気持ち変わりを防ぐために確かな契約書を作成することが有効です。







2、贈与や売買を行う場合

後日、取引の事実を証明する書類として必要になる場合があります。


◆親子間で高額な財産のやり取りがある場合

「贈与」は贈与者(あげる人)が一定の財産を譲り渡す意思表示をし、受贈者(もらう人)が受け取る意思表示をするという、両者の気持ちが揃うことによって成立する契約の一つです。

例えば親から子へ現金を贈与する場合、貰う人が受け取る意思を書類に残しておかないと、後になって贈与契約の成立を否定される場合があります。

贈与の成立を証明できないと、例えば親の死亡後に、「生前に贈与したはずの現金が親の財産(相続財産)として評価されてしまう」などがありえます(ただし、贈与が成立する場合は贈与税が発生する場合がありますので併せて注意が必要です)。





◆不動産(特に土地、農地)などのやり取りがある場合

◆他人の土地であると知らずに、所有の意思を持って、公然、平穏に過失なく10年間、占有(支配下に置く)すると、時効を援用することによって時効取得することが出来ます(ただし他人の土地であると知っていた場合や農地の場合は20年)。

ただし、借りていた場合は所有の意思がありませんので、何年たっても所有権を取得することはできません。
「不動産の売買を行ったが、名義変更を行わず、また固定資産税を売主が払い続けていた」というような状況では、援用を認めたくない側から「借りていたのではないか」と指摘され無いとも限らず、その場合、売買代金の領収証等が残っていなければ売買の事実を立証することが困難です。


◆官公署等に売買の事実を示す資料として提出が求められる場合があります。
契約当時に契約書を作っていない場合、当初に日付を遡って契約書を作ることもありますが、仮に当事者の一方(または両者)が死亡してしまっている場合、面識のない相続人との間で契約の内容についてトラブルになる場合があります。

売買契約書を作り、売買の事実を残しておくことが必要です。





3、特殊な条件を承知で契約をする場合
責任の範囲を明確にしておきましょう



◆中古品、中古物件の売買を行う場合
・壊れている部分がある
・雨漏りがある
・残置物がある
・農耕に適さない

これらの問題点についてはお互いに認識があり、買う側はそれを受け入れること(現状渡し)、また売り手がどの範囲をどの期間まで責任をもつのか、などを文書に残すことで後日の紛争を回避できます。

◆業界の慣習がある場合

例えば、イベントの出演や出店の約束も契約です。
業界内で一般に知られた
慣習が存在する場合でも、相手方が認識していないことは考えられます。

・中止の際の出演料の有無、出店料等の払い戻しの有無
・出演料に掛かる源泉徴収税を、実質的にどちらが負担するか

などの事項は、
特約として
あらかじめ申し込み書等に明記し、残しておきます。






4、不安のある相手と契約する場合

公正証書を活用しましょう

きちんと約束を守ってくれるか不安な相手と取引や契約をする場合があります。そもそもそのような相手との取引は避けるべきですが、それでも契約せざるを得ない場合があります。

その場合は公正証書で契約書を作ることをお勧めします。その際、「約束を守らなかった場合は強制執行されても異議ありません」という「強制執行認諾条項」を入れるのがポイントです。


※この条項はすべての契約書につけられるわけではありません。また「ない袖は振れない」のとおりですので、万が一の時に担保となる財産を確認しておく必要があります。必ず専門家にご相談ください。


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